Energieausweis als Pflicht

Energieeinsparverordnung (EnEV) ab 1. Mai 2014

Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 gelten verschärfte Rahmenbedingungen für Neubau- und Bestandsimmobilien. Wichtigen Neuerungen für gebrauchte Objekte sind die Außerbetriebnahme von alten Heizkesseln sowie die verpflichtende Vorlage und Übergabe eines Energieausweises bei Verkauf und Vermietung von Immobilien. Über die Konsequenzen für Immobilieneigentümer informiert Wüstenrot & Württembergische AG (W&W).

Die energetischen Verschärfungen, die mit der EnEV 2014 wirksam werden, betreffen hauptsächlich Neubauten. Für sie sinkt ab 1. Januar 2016 der zulässige Jahresprimärenergiebedarf um 25 Prozent. Voraussichtlich ab 2021 soll ein noch zu definierender Niedrigstenergiehausstandard gelten.

Doch die novellierte EnEV umfasst auch für Bestandsgebäude Neuerungen. Insbesondere ältere Ein- und Zweifamilienhäuser stellen den größten Teil der deutschen Immobilien dar. Mit Einführung der EnEV 2014 wird für Bestandsbauten die steuerliche Nutzung der Absetzung von modernisierungsbedingten Mehraufwendungen um einen Punkt auf zehn Prozent abgesenkt und kann nur bis zur Amortisierung der Maßnahme in Anspruch genommen werden. Eine deutliche Verschärfung gibt es zudem durch die Verpflichtung zur Vorlage und Übergabe eines Energieausweises bei Verkauf/Vermietung von Bestandsimmobilien.

Der Energieausweis in der EnEV 2014

Während der Energieausweis bei Neubauten bereits zum Standard gehört, spielte er bei Bestandsimmobilien bislang eine untergeordnete Rolle. »Obwohl unsere Kundenberatung den Energieausweis immer im Fokus hatte, mussten wir feststellen, dass nicht wenige Eigentümer keinen besaßen und auch potenzielle Käufer bislang wenig Interesse daran zeigten«, kommentiert Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI).

Ab 1. Mai 2014 gelten jedoch neue Bestimmungen: Mit §16a der EnEV 2014 wird die verpflichtende Angabe von energetischen Kennwerten in Immobilienanzeigen aller Art geregelt. Diese müssen zahlreiche Pflichtangaben enthalten: Zunächst die Art des Energieausweises - Bedarfs- oder Verbrauchsausweis - sowie im Ausweis genannte Informationen zum Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, zum Baujahr und bei Wohngebäuden auch zur Energieeffizienzklasse. Bei älteren und noch gültigen Energieausweisen entfällt die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse.

Auf Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, kommt neu eine weitere Pflicht zu: Sie müssen potenziellen Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und diesen bei Vertragsabschluss übergeben. Bislang erfolgte dies nur auf Verlangen. Zuwiderhandlungen, die als Ordnungswidrigkeit gelten, werden mit Bußgeldern bestraft - beim Energieausweis im Einzelfall bis zu 15 000 Euro.

»Wir raten unseren Kunden, die vermieten oder verkaufen wollen, den Energieausweis bei Besichtigungen gut sichtbar im Treppenhaus oder im Wohnungsinneren auszuhängen«, erklärt Schönfeld.

Der Energieausweis als Aufklärungsinstrument

Beim Energieausweis gibt es zwei Arten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Beide geben Auskunft über den wesentlichen Energieträger, das Baujahr und, wenn bekannt, die Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Der Verbrauchsausweis ist lediglich ein Nachweis der genutzten Energie, der Bedarfsausweis basiert auf einem Gutachten und klassifiziert ein Gebäude qualitativ. Er gibt Auskunft über den aktuellen Stand, den Sanierungsbedarf und ist so ein wichtiges Instrument zur Ermittlung der Kosten für Modernisierungen - und so für den gesamten Finanzierungsbedarf.

Kauf- oder Mietinteressenten können anhand eines Energieausweises die Daten einer Immobilie mit typischen anderen Gebäuden vergleichen und sich insbesondere durch die Angaben der Energieeffizienz vorab ein Bild über zu erwartende Kosten machen. Die laufenden Energiekosten sind ein wichtiger Budgetposten in der Haushaltskasse.

Die Verbrauchsunterschiede können beträchtlich sein. Der neue Energieausweis unterteilt deshalb die Energieeffizienz in Klassen, wie es die Verbraucher zum Beispiel von Waschmaschinen kennen. Die Klassifizierung reicht vom besten Wert A+ bis H, dem schlechtesten Wert. Bezugsgröße dieser Energieeffizienzklassen ist die genutzte Endenergie im Verhältnis zur Gebäudenutzfläche. Sie schließt die Flächen außerhalb von Wohnungen ein, etwa Flure und Treppenhäuser.

Diese Berechnungsmethode ist neu und soll den energetischen Zustand des gesamten Gebäudes darstellen. Ist ein Gebäude energetisch gut gedämmt, sind also nicht nur die Wärmeverluste der Wohnungen, sondern auch der umgebenden Flächen im Gebäude geringer. Bislang wurden die Verbrauchskosten und die Werte im Verhältnis zur Wohnfläche betrachtet.

Für die beste Energieeffizienzklasse A+ gilt ab 1. Mai 2014 ein Verbrauchswert von weniger als 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche jährlich (m²a) - für die schlechteste Energieeffizienzklasse H mehr als 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr. Schon aus dieser Differenz wird klar, wie stark die Unterschiede auf die Verbrauchskosten durchschlagen werden. Es ist zu befürchten, dass der schlechteste Grenzwert H von 250 kWh/(m²a) für viele ältere Bestandsgebäude in der Praxis höher sein wird.

Energetische Modernisierungen als Wertsteigerung

Käufer einer bereits modernisierten Immobilie profitieren längerfristig - zum einen durch deutlich niedrigere Energiekosten, zum anderen durch eine bessere Wertentwicklung gegenüber einer unsanierten Immobilie. Wenn es in Zukunft um Kaufentscheidungen und Preise geht, werden Neubauten oder bereits energetisch modernisierte Gebäude klar im Vorteil sein. Überdies werden Banken und Bausparkassen darauf achten, denn immer älter werdende Gebäude haben eine immer geringer werdende Restnutzungsdauer - wenn nicht modernisiert wird.

Der neue Energieausweis in der Praxis

Die neuen regulatorischen Auflagen bedeuten für Eigentümer ein verändertes Vorgehen. Soll eine Immobilie verkauft oder neu vermietet werden, muss ab 1. Mai 2014 zunächst geklärt werden, ob ein alter Energieausweis vorliegt. Dieser kann um die neu erforderlichen Angaben ergänzt werden. Gibt es keinen Ausweis, muss dieser neu erstellt werden. Die Energieeinsparverordnung enthält genaue Vorschriften, wer einen Energieausweis ausstellen darf.

Für Bestandsimmobilien gelten bundesweit einheitliche Regeln, bei Neubauten regeln dies die Bundesländer über das jeweilige Baurecht. Ausstellungsberechtigt sind sogenannte Bauvorlageberechtigte oder bestimmte Sachverständige. Dies können, bei entsprechender Sachkenntnis, Architekten oder Ingenieure, Handwerksmeister oder staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker sowie ausgebildete Energieberater sein.